14 okt Van puntensysteem tot schimmelprobleem
Van puntensysteem tot schimmelprobleem
10 prangende vragen over huurwoningen
Wanneer kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning? En hoe weet je of je (niet) te veel betaalt? Huurexpert Mathijs ten Broeke van de Woonbond geeft antwoord op de meest gestelde vragen over huurhuizen.
1 Wat is een sociale huurwoning?
Allereerst moeten we een groot misverstand uit de wereld helpen, vindt huurexpert Mathijs ten Broeke van de Woonbond. ,,Een sociale huurwoning is niet altijd een huis van een woningcorporatie. Ook een huurhuis van een particulier kan een sociale huurwoning zijn.” Het hangt af van het zogeheten puntenstelsel voor huurwoningen. Om na te gaan of je hieronder valt, moet je twee dingen opzoeken: wanneer heb je het huurcontract getekend en wat was op dat moment de kale huur? Dat vergelijk je met de destijds geldende huurgrens. Is je huur lager, dan heb je een sociale huurwoning. Is die hoger, dan valt je huis in de vrije sector.
Is het huurcontract op of na 1 januari 2024 getekend, dan mag de kale huur voor een sociale huurwoning maximaal 879,66 euro zijn. ,,Om het nog iets ingewikkelder te maken, kennen we sinds 1 juli ook middenhuurwoningen”, zegt Ten Broeke. Voor deze huizen van 144 tot en met 186 punten geldt een maximale huur van 1157,95 euro. Het contract moet dan wel op of na 1 juli 2024 zijn getekend. Vanaf 187 punten heb je een vrijesectorwoning en mag de verhuurder zelf de huurprijs bepalen.
2 Wanneer heb je recht op een sociale huurwoning?
Voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie bepaalt de overheid wat je maximaal mag verdienen. Zo mag in 2024 een eenpersoonshuishouden maximaal 47.699 euro bruto verdienen. Voor een meerpersoonshuishouden is dat 52.671 euro. ,,Verdien je meer, dan kun je dus geen sociale huurwoning via een corporatie huren”, zegt Ten Broeke. ,,Bij commerciële huurwoningen gelden deze toewijzingsregels niet. Wel kan een gemeente een toewijzingsbeleid hebben waar commerciële verhuurders zich aan moeten houden.”
3 Hoe schrijf ik me in voor een huurwoning?
,,Dat verschilt per regio. Het beste kun je eerst de website van je gemeente raadplegen”, adviseert Ten Broeke. ,,Dan kom je op de wachtlijst en kun je in principe op iedere woning reageren. De regels voor toewijzing verschillen per regio. Soms gaat het op volgorde van de wachtlijst, maar in sommige regio’s wordt met een lotingssysteem gewerkt of krijgen actieve woningzoekers voorrang. Op hoe meer huizen je dan reageert, hoe hoger je op de lijst komt.”
4 Wanneer kom je met spoed in aanmerking voor een huurwoning?
“In de huisvestingsverordening is vastgelegd welke groepen in de gemeente met voorrang een woning krijgen toegewezen”, zegt Ten Broeke. “Niet iedere gemeente heeft zo’n verordening. Dan mogen woningcorporaties zelf beslissen over wie voorrang krijgt.”
Over het algemeen krijgen drie groepen voorrang. Mensen die wegens een ernstige ziekte niet meer in hun huidige woning kunnen blijven wonen en snel ergens anders naartoe moeten, kunnen urgentie aanvragen. Daarnaast hebben bewoners van een corporatiewoning die op de nominatie van sloop staat en mensen in een ggz-instelling of blijf-van-mijn-lijf-huis voorrang. Lig je in scheiding, dan kun je in sommige gemeenten ook urgentie krijgen.
5 Hoe weet ik of ik te veel huur betaal?
Via de huurprijscheck van de Huurcommissie kun je controleren of je huur niet te hoog is. Hiervoor heb je de oppervlakte van de verschillende kamers nodig, alsook van ruimtes zoals de keuken, badkamer en de woonkamer. Daarnaast beantwoord je vragen over onder andere de verwarming en aanwezigheid van een fietsenberging.
Voor de huurprijscheck heb je ook de WOZ-waarde en het energielabel nodig. Die kun je opvragen via het WOZ-waardeloket en EP-online.
6 Welke verzekeringen heb ik nodig voor mijn huurwoning?
Huurders hoeven het huis zelf niet te verzekeren. Een opstalverzekering is dus niet nodig, die is voor rekening van de verhuurder. Je huisraad verzeker je met een inboedelverzekering, maar die is niet verplicht. ,,Het is vaak wel verstandig”, adviseert Ten Broeke. ,,Een overlijdensrisico kan afhankelijk van de situatie ook verstandig zijn. Bijvoorbeeld als met een overlijden een inkomen wegvalt en daardoor de maandelijkse woonlasten niet meer opgebracht kunnen worden.”
7 Voor welke servicekosten mag een verhuurder geld vragen?
,,Verhuurders mogen alleen servicekosten in rekening brengen voor diensten en activiteiten die ze aan huurders leveren. Denk aan stookkosten, de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en de glasverzekering. Die moeten ze eerst zelf betalen en daarna kunnen ze die verrekenen met huurders”, zegt Ten Broeke. Kosten voor onderhoud, de opstalverzekering en de onroerendzaakbelasting vallen niet onder servicekosten.
8 Wat mag je veranderen in een huurwoning?
Kleine aanpassingen, zoals het ophangen van een schilderij of wandplank mag je als huurder zelf doen. Een gaatje in de muur kun je eenvoudig na afloop weer dicht plamuren. Voor grotere zaken heb je toestemming van de verhuurder nodig. ,,Zij hanteren vaak wel voorwaarden. De verbouwing moet bijvoorbeeld door een professional worden gedaan of de verandering moet ook door een volgende huurder bruikbaar zijn.”
9 Wat als ik denk dat het energielabel niet klopt?
Tot vorig jaar kreeg alleen de verhuurder inzage in het energielabel, maar dat is veranderd. Ook huurders kunnen voortaan het energielabel en de gegevens waarop dat is gebaseerd inzien. Veel huurders twijfelen over de juistheid van het energielabel, zegt Ten Broeke. ,,Maar in veel gevallen klopt het label wel. Een huis kan bijvoorbeeld tochtig aanvoelen, maar het energielabel houdt geen rekening met tocht.”
Mocht een energielabel niet kloppen, dan kunnen de gevolgen best groot zijn. ,,Stel je woning heeft officieel label B, maar in de praktijk is het G, dan betaal je iedere maand dus te veel huur.”
10 Ik heb schimmel in huis. Wat nu?
Bij schimmel is het belangrijk om je huis te ventileren en alle ruimtes goed te verwarmen. ,,Dat kun je zelf doen”, zegt Ten Broeke. ,,Maar blijft het terugkomen dan ligt het vaak aan de staat van de woning. Meestal is dit laatste aan de hand en moet de verhuurder het oplossen. Helaas komt het voor dat een verhuurder onvoldoende actie onderneemt. Dan kun je als bewoner naar drie instanties: de GGD let op gezondheidsaspecten, de huurcommissie kan toetsen of er sprake is van een gebrek en ook de gemeente kun je langs laten komen om een uitspraak te doen. Hebben ook je buren last, dan is het verstandig om je te organiseren.”
Bronvermelding: BN de Stem
Sorry, het is niet mogelijk om te reageren.